Properti Investasi

By | November 16, 2019

Properti Investasi

Properti Investasi

Properti Investasi

Definisi:

Properti investasi didefinisikan dalam PSAK 13 sebagai: tanahbangunan atau bagian dari bangunan, atau keduanya, yang dikuasai oleh entitas (atau lessee melalui finance lease) untuk mendapat rental atau capital gain, atau kedua-duanya, dan tidak untuk:

  • Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau
  • Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Bila kita lihat definisi di atas, properti investasi merupakan bagian dari asetyang tidak digunakan sendiri oleh pemilik (not occupied). Hal ini membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri oleh pemilik (aset tetap atau sediaan).

Karena properti investasi merupakan bagian dari aset, maka properti investasi juga memiliki syarat pengakuan: dikuasai oleh entitas, memiliki manfaat ekonomik yang cukup pasti untuk mengalir ke entitas di masa depan, berasal dari transaksi di masa lalu, dan dapat diukur secara andal.

Properti Investasi Dikuasai oleh Entitas Melalui:

– Kepemilikan

– Financial Lease, dengan syarat: ada pengalihan resiko dari lessor ke lessee, masa manfaat hampir sama dengan masa ekonomik, pada akhir perjanjian ada opsi untuk membeli. Persyaratan ini secara substansi menunjukkan pindahnya penguasaan (control) dari lessor ke lessee.

– Selain dikuasai secara substansi dengan cara di atas, properti investasi dapat juga dikuasai dengan cara operating lease, asalkan properti memenuhi kriteria properti investasi (tidak digunakan sendiri oleh lessee). Bila penguasaan dengan cara ini, maka property interest (hak atas kepemilikan) harus diukur menggunakan fair value.

Kadang entitas menggunakan sebagian dari properti dan menyewakan bagian lainnya.

Kalau kedua bagian itu bisa dijual terpisah, tiap-tiap bagian dipertanggungjawabkan dan dihitung sendiri-sendiri.

Kalau tidak dapat dipisah, keseluruhan properti dapat diperlakukan sebagai properti investasijika bagian yang digunakan sendiri tidak signifikan. Sebuah buku menentukan tidak signifikan sebesar 2%, namun hal ini dapat ditentukan juga menggunakan jasa appraisal.

Kadang entitas menyediakan jasa di properti yang disewakannya. Kalau nilai jasa ini tidak signifikan dibandingkan nilai perjanjian sewa secara keseluruhan, maka properti diperlakukan sebagai properti investasi. Pernyataan ini menjelaskan salah satu syarat dari properti investasi yaitu, aliran kas (cash-flow) yang dihasilkan dari properti investasi ini dapat diatribusikan langsung (directly attributable) ke properti investasi tersebut. Sebagai contoh, gedung yang disewakan menghasilkan aliran masuk kas. Kas yang dihasilkan dapat diatribusikan langsung ke gedung tersebut. Namun, gedung yang disewakan ditambah jasa-jasa lain (seperti misalnya, jasa layanan kamar, resepsionis, kebersihan, dan kemananan), aliran kas yang dihasilkan tidak dapat diatribusikan langsung ke gedung karena aliran kas tersebut juga berasal dari jasa-jasa lain. Kecuali nilai jasa-jasa tersebut signifikan, properti tersebut diakui sebagai properti investasi.

Kadang entitas menyewakannya ke grupnya sendiri. Dalam konsolidasi, diakui sebagai aset tetap. Dalam laporan entitas sendiri, diakui sebagai properti investasi. Syarat konsolidasi adalah bila ada dalam satu kendali – sesuai prinsip kesatuan usaha (entity).

Pengukuran Awal

Sesuai dengan prinsip kesatuan usaha (entity) dan perlakuan cost pada aset, aset mengalami tiga macam perlakuan:

– Saat pertama kali aset masuk ke entitas, aset mengalami pengukuran (measurement)

– Saat di dalam kesatuan usaha, aset mengalami pelekatan (tracing)

– Saat keluar dari kesatuan usaha, aset mengalami pembebanan (cost expired menjadi expense).

Properti investasi diukur at cost pada pengukuran awal. Cost yang dapat diakui adalah cost yang dapat diatribusikan secara langsung (directly attributable) hingga properti itu siap untuk digunakan.

—Jika dikuasai melalui operating lease, cost diukur dari: mana yang lebih rendah antara fair valuedan present value dari pembayaran lease minimum (lawannya di kewajiban).

Pengukuran Setelah Pengukuran Awal:

Entitas dapat memilih apakah menggunakan fair value model atau cost model, kecuali:

  • Bila dikuasai melalui operating lease, menggunakan fair value model atas properti interestnya

Fair Value Model

  • —Dilakukan setelah pengukuran awal
  • Gain/loss dari pengukuran fair value masuk ke laporan laba-rugi (P&L).
  • Fair value diukur pada saat tanggal neraca, atau harus mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca.
  • Equipment (perlengkapan) bila dapat dipisah, dipisahkan. Jangan sampai terjadi perhitungan ganda atas aset.
  • Jika tidak memungkinkan menggunakan fair value, diukur at cost dengan residual value nol.

Cost Model

  • —Ikut PSAK 16 (aset tetap), menggunakan historical cost dikurangi depresiasi dan impairment.
  • Metode depresiasi yang digunakan: Garis Lurus, Unit Produksi, Saldo Menurun, dll.

Transfer

  • —Bila aset kemudian dipakai sendiri: transfer dari properti investasi ke aset tetap.
  • Bila kemudian dijual untuk usaha: transfer dari properti investasi ke sediaan.
  • Bila tidak dipakai sendiri lagi: transfer dari aset tetap ke properti investasi.
  • Bila kemudian disewakan: transfer dari aset tetap ke properti investasi
  • Bila berakhir masa konstruksi untuk aset yang kemudian tidak digunakan sendiri: aset tetap ke properti investasi.

Sumber : https://uberant.com/article/624633-dosenpendidikan-introduces-high-school-study-materials-on-their-website/